原告诉称
赵某栋向本院提出诉讼请求:1.判令赵某栋与刘某莹签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效;2.判令刘某莹配合赵某栋将北京市西城区××房屋(以下简称案涉房屋)转移登记至赵某栋名下。
事实与理由:刘某莹系赵某栋外孙女,为方便刘某莹的儿女上学使用,2018年6月20日,赵某栋将案涉房屋以赠予方式过户到刘某莹名下。双方约定,赵某栋保留享有房屋的一切权利,刘某莹无任何处分权。2021年9月2日,赵某栋到不动产管理中心查询上述房屋所有权情况时,发现案涉房屋状态并非赠予,而是买卖,房屋售价显示160万元。刘某莹在《北京市存量房屋买卖合同》上伪造了赵某栋的签名,擅自将赠予变更为买卖,赵某栋也从未见过160万元售房款。刘某莹在明知案涉房屋属于赵某栋财产的情况下,恶意串通中介,将房屋所有权非法转移,侵害了赵某栋的合法权益。
(相关资料图)
被告辩称
刘某莹辩称,不同意赵某栋的诉讼请求。赵某栋自愿将房屋赠与刘某莹。案涉房屋已经合法登记在刘某莹名下,赠与合同法律关系并不存在无效的情形。赵某栋无权再要求刘某莹将案涉房屋再转回给赵某栋。
法院查明
刘某莹系赵某栋之外孙女。
2018年6月20日,赵某栋(出卖人)与刘某莹(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:赵某栋将案涉房屋以1600000元的价格出售给刘某莹,刘某莹应于2018年6月20日前支付该笔款项。
2018年6月20日,案涉房屋登记在刘某莹名下。
2018年6月20日,刘某莹、陈某耀作出《声明》,载明:赵某栋于2018年6月20日自愿将案涉房屋过户到刘某莹名下,用于子女以后上学使用,刘某莹及配偶陈某耀无任何权利将此房产进行买卖,并无居住权、使用权等任何权利。赵某栋享有此房产的一切权利。如刘某莹与陈某耀婚姻关系变化,此房产不参与夫妻财产分配,陈某耀不享有此房产的任何利益。如赵某栋老人百年后,此房产按照赵某栋老人生前在公证处公证的遗产继承分配。
一、庭审中,经与刘某莹核实,其表示已与陈某耀离婚。当庭与陈某耀微信联系,确认其身份后,询问其对声明及房屋的意见,陈某耀认可2018年6月20日书写声明的真实性,其已与刘某莹离婚,案涉房屋归刘某莹所有。
二、庭审中,关于双方的法律关系,赵某栋表示:赵某栋保留房屋所有权的前提下,将房屋挂在刘某莹名下供刘某莹子女上学使用;刘某莹表示:赵某栋将房屋赠与刘某莹。关于房屋买卖合同是否真实意思,赵某栋表示不是真实意思,刘某莹表示当时签订房屋买卖合同是为了办理赠与。
三、庭审中,刘某莹陈述:其大女儿已经上小学;另外一个孩子,(2023年)9月才上学。
裁判结果
一、赵某栋与刘某莹之间的房屋买卖合同法律关系无效;
二、本判决生效后九十日内,刘某莹配合赵某栋将北京市西城区房屋转移登记至赵某栋名下。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为:双方的房屋买卖法律关系是否应为无效;刘某莹是否应将案涉房屋转移登记至赵某栋名下。
关于焦点一,赵某栋与刘某莹之间房屋买卖法律关系应为无效。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。赵某栋与刘某莹就案涉房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》并非当事人真实意思,故此双方之间的房屋买卖合同法律关系应为无效。另需指出的时,双方的真实意思可根据《声明》予以确认,根据该声明可知,刘某莹只是取得案涉房屋的名义登记权利,而房屋实际权利仍为赵某栋所有。
关于焦点二,刘某莹应配合赵某栋将案涉房屋转移登记至赵某栋名下。根据《声明》内容可知,赵某栋将案涉房屋转移登记至刘某莹名下,并非将案涉房屋的权利让渡给刘某莹,而仅是配合刘某莹子女上学使用。相反,赵某栋仍保有案涉房屋的权利。案涉房屋登记在刘某莹名下,并不能使刘某莹的权利足以对抗赵某栋的权利。刘某莹并未向赵某栋支付对价,故此在刘某莹主张双方法律关系系赠与并意图改变双方约定时,赵某栋主张将案涉房屋转移登记至赵某栋名下,并无不可。
综上所述,赵某栋诉讼请求成立。